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一戸建て売却

一戸建て売却の流れ

一戸建てを売却したいと考えたとき、「どんな準備をするべきか」「どんな手順で進めれば良いか」悩む人は少なくありません。
一戸建て売却は一定の流れに沿って行われるので、どのような順序で進んでいくのか把握し、その時々に必要となる知識を抑えておくことが大切です。
一戸建て売却の事前準備から引渡し完了までの流れを各項目にわけて順に解説していきます。


 

STEP1一戸建て売却の事前準備

一戸建ての売却をスムーズに行い、無事成約するためには事前準備がとても大切です。
一戸建て売却の準備を手順に沿って解説します。
 

手順1

住宅ローンの残高を確認

一戸建ての売却をすることが決まった際に、住宅ローン返済中の場合は、住宅ローンの残債額の確認が必要です。
一戸建てに限らず不動産売却をする際は、原則として住宅ローンを完済することができなければ、一戸建てを売却することができません。

住宅ローンの残高を確認

売買契約を締結したら、ローンを借りている金融機関に連絡し、ローン残債を一括返済する旨を伝えて抵当権抹消に向けた準備を進めてもらう必要がありますが、ここでポイントなのは、一戸建てを売却する際は住宅ローンが完済できなければ抵当権を抹消することはできないということです。
抵当権は金融機関がお金を貸す際に土地と建物を担保に取る権利を指すため、売却益だけでローンを返しきれない場合でも自己資金で解決できれば問題はありませんが、そうでない場合は抵当権は外れません。
一戸建てを第三者に売却する場合は抵当権を外す義務がありますので、ローンが返済できる計画を立てたうえで売却活動に挑むためにはいくら以上で一戸建てを売却する必要があるのかを把握する必要があります。

ローン中の家を売りたい場合

ローン中の家を売りたい場合は、まずは売却で手に入る資金でローンが完済できるのかどうか確認します。
完済できるのであれば、問題なく売却することができます。
売却で手に入る資金でローンが完済できない場合、手元の預貯金を合わせて完済できるのかどうか確認します。
どうしてもローンが完済できないという場合は、住み替えローンや任意売却などの制度を利用することになります。
住み替えローンは、再度ローンを借りるという形で今ある住宅ローンを返済する制度です。しかし通常の住宅ローンよりも審査が厳しいため、必ず利用できるとは限りません。
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の了承のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて家を売却することです。ただし必ず利用できるとは限らず、また利用すると一定期間は金融機関から融資が下りないので注意が必要です。
 

手順2

建物と土地の名義がご本人かどうか確認してください

一戸建てと土地の名義人が売主様ご本人になっているかを確認します。
名義人は、法務局で登記簿謄本（または登記事項証明書）を取得することで確認できます。
名義人を調べておく必要がある理由は、不動産を売却することができるのは名義人のみであるためです。
特に、親から相続した土地に建てた一戸建てを売却する場合は、建物部分は子ども名義、土地部分は親の名義になっているケースなどもあるため、必ず一戸建てと土地両方の名義人を確認しておきます。
名義人が売主様以外になっていた場合は、法務局で名義変更の手続き（所有権移転登記）を行います。
 

手順3

土地の境界が明確かどうか確認してください

売却前に、土地の境界線が確定しているかどうかを必ず確認します。
土地の境界は、目視では境界杭があるかどうかで判断することができます。また、法務局に問い合わせて登記簿謄本や地積測量図などを取得して確認することもできます。
土地の境界線が確定していないと、売却時に隣人と土地の面積に関してトラブルが発生する可能性があり、その後の売却活動に悪影響を及ぼす恐れがあるため事前に確認が必要です。
境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に「確定測量」を依頼して、確定測量図を作成する必要があります。
 

手順4

売却にかかる期間を確認してください

売り出し前

内容 売却の事前準備を行う
査定をしてもらう
媒介契約を結ぶ
期間 2週間～１ヶ月

売り出し中

内容 売却活動を行う
期間 3ヶ月～11ヶ月（売却できるまで）

売り出し後

内容 売買契約を結び、引き渡す
売買契約を結び、引き渡す
期間 1ヶ月

ここから分かるように、一戸建て売却は売り出し前の準備から売却完了までにかかる期間として短くても6ヶ月程度が必要になります。
売却活動の期限が迫ってくると、売り出し価格の値下げを行ったり、買主様の値下げ交渉に応じなければならないなど、売却希望額で売却することが難しくなってしまいますので、余裕のある売却スケジュールを立てるためにも、まずは一戸建ての売却にかかる期間を把握しておきます。
特に転勤や相続が理由で一戸建てを売却する場合は、いつまでに売却する必要があるのか、売却期限が迫ってきた際にどうするのかなどを事前に考えておきます。

 

手順5

売却にかかる諸費用を確認してください

一戸建て売却にかかる諸費用は下記の通りです。どのような費用がいくらぐらいかかるのか、各項目を確認します。
おおよそ、一戸建て売却では売却価格の約5%前後の費用や税金がかかります。
例えば、売却価格が3,000万円であれば150万円ほどの費用がかかるということになります。
一戸建て売却にかかる費用・税金の種類と相場の目安は以下の通りです。

費用・税金の種類と相場の目安

仲介手数料 （売却額 × 3％ ＋ 6万円） + 消費税
不動産売買契約書に貼る印紙代 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なります
不動産の売買契約の場合、軽減措置制度があるので確認しておくとよいでしょう。
抵当権抹消費用 自分で行う場合：約2,000円
司法書士へ依頼する場合：平均1~2万円
ローンを一括返済するための費用 一括繰上返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税
（所得税及び復興特別所得税・住民税）		 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる保有期間5年以下：譲渡所得の39.63%
保有期間5年超：譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる

一戸建てを土地として売却する場合にかかる費用

一戸建てを土地として売却する場合、印紙税や抵当権抹消費用・住宅ローンを一括返済費用などの必須でかかる費用だけでなく、別の費用もかかってきます。
具体的には、「解体費用」「測量費用」などが挙げられます。
解体費用は、建物部分を壊して土地として売却するときにかかる費用で、木造なら1坪あたり5万円、延床30坪なら150万円以上かかります。
測量費用は、境界線が確定していない土地の売却に対して発生する費用です。相場は、隣接地が民有地の場合は35万～45万、隣接地が官有地（国有地）の場合は60万～80万ほどかかります。
測量費用は基本的に売主様のご負担となります。
 

手順6

必要な書類の確認

一戸建て売却の必要書類は、書類の種類だけではなく取得方法や使用するタイミングも併せて理解しておくことで予期せぬ対応を免れ売却をスムーズに進めることができます。
以下の表を参考に、戸建て売却ではどのような書類が必要なのか・なぜ必要なのか・どこで入手すればよいのかを確認します。

身分証明書 身分を証明するもの
実印 市区町村の役所に登録している公的に認められた判子
印鑑登録証明書 登録した実印を証明する書類
取得先／市区町村の役場など
住民票 個人や世帯についての情報が書かれた書類
一戸建ての登記上の住所と名義人の現住所が異なる場合に必要となる
取得先／市区町村の役場など
登記済権利証
（登記識別情報通知書）		 登記が完了した際に発行される権利書類
名義人が一戸建ての所有者である事を証明する際に使用する
取得先／法務局（登記時に交付）
固定資産税納税通知書 固定資産税の納税額を通知する書類
取得先／毎年郵送される
売買契約書 一戸建てを購入した時の売買契約書
費用計算取得費の計算や不動産会社との媒介契約で不動産情報を伝える際に使用する
重要事項説明書 一戸建て購入時に渡される一戸建ての重要事項や注意事項の説明が書かれた書類
取得先／不動産会社
確定測量図 土地の形や面積が記された図
取得先／測量会社
境界確認書 隣接する土地との境目を明確にするための測量結果が記載してある土地の境界を証明する図
取得先／測量会社
建築図面・工事記録書 建物を建築する際の図面と工事の家庭を記録した書類
取得先／建設会社
建物の請負契約書 注文住宅の場合やリフォーム工事の際に施工会社と結ぶ工事・建築に関する契約書
取得先／施工会社
建築確認済証、検査済証 建築基準法に則って建築された物件であることを証明する書類
取得先／建設会社
リフォーム履歴の分かる資料 リフォームをした場合、その履歴が分かる資料
取得先／施工会社

中にはすぐに取得するのが難しいものもありますので、計画的に準備を進めておくことがおすすめです。
 

STEP2一戸建てを査定します

一戸建て売却の事前準備を済ませたら、いよいよ査定です。
一戸建てをどのくらいの価格で売却できそうなのかを算出いたします。
 

手順1

依頼する査定の種類を選びます

査定依頼の前に、査定にどんな種類があるのかを確認します。
査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
売却したいのか、売却を検討するためにどんな査定結果がでるかおおよその価格を知りたいのかなどの目的によって使い分けてください。

机上査定

一戸建ての基本情報をもとに査定価格を算出する方法です。
現地調査をしないため結果を出すまでの期間が短く、当日から3日後には結果がわかります。
気軽に査定を受けられ、査定額も数日中に出ますが、現地を訪れないため概算となってしまいます。

訪問査定

机上査定のように資料上の査定を行ったうえで、実際に現地を訪れて査定額を算出します。訪問日の調整などにより、申し込んでから査定額が出るまで時間がかかりますが、机上査定より詳細な査定となります。
 

手順2

一戸建てを査定します

机上査定と訪問査定のいずれも以下の評価ポイントを見て一戸建ての査定額を判断します。

建物の評価ポイント

土地の評価ポイント

環境の評価ポイント

 

STEP3媒介契約を結びます

査定後、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、三煌社にご自身が一戸建てを売却するための売却活動をサポートしてもらうための契約のことです。
 

手順1

媒介契約の種類

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれの契約内容は下記のとおりです。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × × ○
他社への通知義務 × × ○
※明示型の場合
自己発見取引 ○ × ○
契約の有効期限 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意
業務状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

 

手順２

必要書類を準備します

媒介契約を結ぶにあたって、以下の書類などが必要です。

本人確認

建物に関する書類

契約後にスムーズに売却活動を進められるように、以下の書類で保有しているものは、ご持参ください。

 

手順3

一戸建てに欠陥があれば申告します

一戸建て売却において、売主様が一戸建てにある欠陥を故意に隠して契約に合わないものを売ってしまうと、契約不適合責任という義務を無視したことになりトラブルになります。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売主は買主に対して契約通りのものを引き渡すという責任を持つというものです。
売却した後に買主様が契約書の内容を満たさない欠陥などを見つけることがあれば損害賠償を請求されますし、最悪の場合は契約が解除されるかもしれません。
このようなトラブルを避けるためにも、欠陥があることは事前にお伝えください。
 

STEP4一戸建ての売却活動

さて、媒介契約を結んだらいよいよ実際に一戸建てを売り出して売却活動がスタートします。
売却活動とは、一戸建てを売りに出して買主様が見つかるまでに行う活動のことです。
実際に行うのは購入希望者の内覧対応がメインであるため、この内覧を成功させることが一戸建て売却成功の鍵になっています。
 

手順1

内覧の準備

購入希望者が売却したい一戸建てを実際に見に来る機会を内覧と呼びます。
内覧までの事前準備から内覧時の注意点について抑えておきたいポイントを紹介します。
まず、内覧前の事前準備として、売却中の一戸建て物件のアピールポイントを整理しておきます。内覧時によく見られる場所は、リビング、キッチン、水周り、庭・バルコニーなどです。
居住中の場合は、清潔にしておくこともポイントです。売却活動中は整理整頓と掃除を心がけます。内覧時はカーテンを開けるなどして、できる限り良い印象を持ってもらえるようにします。ハウスクリーニングも選択肢の一つです。
 

手順2

購入申し込み

購入希望者から申込書がきたら、申込者と条件を調整していきます。「購入申込書」に記載されている購入条件を確認します。確認すべき条件は下記の4点です。

購入価格

売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

支払条件

手付金 売買契約締結時に受領します。
内金 手付金の金額や引渡しまでの期間により設定されることがあります。
残代金 売買価格 − （手付金＋内金）です。

スケジュール

契約日 申込者の契約締結希望日が記載されています。
決済日 申込者の売買代金の支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。
引渡し日 原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。

融資の利用予定

融資利用の有無と予定金額が記載されています。
※その他、売買契約締結に際し、申込者の希望される条件があれば記載されています。（解除項目、停止条件等の確認）
購入申込者とうまく交渉を運ぶために、売主様の思いを第一に考えてサポートします。
 

STEP5一戸建ての売買契約を結び、引き渡します

一戸建て売却で購入希望者の内覧を経て、条件交渉のうえ買主様が決まったら、とうとう売買契約と引渡しです。
売買契約の準備から引き渡しまでの工程を分かりやすく紹介していきます。

 

手順1

契約までに必要な書類と費用

売買契約の際には、実印や書類、費用で持参しなければならないものがあります。
主な持参物は以下の通りです。これらを揃えられるよう期間に余裕をもって契約締結のタイミングを決めることがおすすめです。

必要書類

代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類が必要になります。

※本人に事前に取引の意思確認が必要になります。
契約時には下記の費用も発生します。

諸費用

 

手順2

売買契約の流れ

売買契約は当日、売主様と買主様、媒介する三煌社が揃って行います。契約時に必要な書類をご持参ください。

  1. 重要事項説明書の読み合わせ
  2. 売買契約書の読み合わせ
  3. 物件状況等報告書の読み合わせ
  4. 設備票の読み合わせ
  5. 書類への署名・捺印
  6. 売主は買主より手付金を受領
  7. 売主から買主へ手付金受領書を渡す
  8. 締結完了

重要事項説明書の読み合わせ

売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面を交付します。

売買契約

重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。契約内容や物件の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご理解ください。

署名・捺印、手付金の受領

すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。

売買契約の締結完了

当日の手続きは終了です。買主様より再度内覧のご希望があるか事前に確認しておきます。

 

手順3

契約後の必要手続きをします

売買契約の後から引渡しまでの間にも行わなければならないことがあります。
大まかなスケジュールは以下の通りです。

  1. ローンの完済、抵当権抹消手続きの準備
  2. 引っ越し、公共料金の支払い

売主様に住宅ローンの残債がある場合、売買契約を終えた後に完済の手続きに取り掛かります。金融機関の抵当権が設定されていたら、抵当権を抹消する手続きが必要となります。そのためには金融機関との事前手続きが必要です。手続きには時間がかかりますので、必ず事前に借入先金融機関に問い合わせます。
一戸建て売却が完了すると、売主様は新しい住居に住まなければなりません。引越し準備を計画的に進めます。
買主様に物件を引き渡す約1ヶ月前から引越しの準備を進めるのが理想です。

 

手順4

決済・引き渡し

売主様が住宅ローンを完済し、抵当権を外して所有権移転登記を行うことで、売主様から買主様への引渡しを行うことができます。
具体的に、決済・引き渡しの当日は以下の流れで行われます。

決済および住宅ローン完済の流れ

  1. 住宅ローンの完済
  2. 抵当権抹消手続き
  3. 必要書類と鍵の引き渡し
  4. 諸費用の支払い

決済当日は他にも、仲介手数料や登記費用の支払い、固定資産税、管理費・積立金などの清算が行われるため、
流れを担当者にご確認ください。

 

STEP6売却後に確定申告をします

一戸建て売却では買主様から売却代金を受け取ることになりますが、その際に譲渡所得（利益）が発生した場合は、確定申告して譲渡所得税を納める必要があります。
確定申告を行うのは、一戸建てを売却した翌年の2月16日～3月15日までの間です。
売却後すぐに行うものではないため、忘れないように注意が必要です。
一戸建てを売却して損失があった場合、原則として確定申告をする必要はありませんが、損益通算をすることで税金対策を行うことができるため、積極的に確定申告をすることをおすすめします。

 

譲渡所得が出た場合に利用できる控除特例

一戸建てを売却した際に発生する利益を譲渡所得といいます。
譲渡所得が発生した場合は所有期間に応じて住民税と所得税が課せられます。ここで利用できるのが以下3つの控除特例です。

 

譲渡損失が出た場合に利用できる控除特例

一戸建てを売却した時に発生する負債を譲渡損失と言います。
この場合は譲渡所得の場合の節税とは違い、還付を受けられる可能性がありますので、状況に合わせて利用することが大切です。

それぞれ利用できる条件が決まっているため、最も得が大きい選択肢を選ぶことをおすすめします。