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不動産売買の流れ

①売却相談、②媒介契約、③販売活動の提案、④売買契約、⑤契約後の引渡し・決済、⑥確定申告と、ご所有不動産の売却時の流れと、各ステップでの留意点やポイントを順に解説していきます。


 

STEP1売却相談

希望条件の整理

希望条件をまとめるポイント

「不動産売却」を考えられた事情やスケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。理想に近い形で売却を進めるためにも、まずは希望条件を整理します。整理をすることで、判断に迷う際の資料になります。

希望条件の整理

売却の目的 買い替えのため
資産整理
相続等
その他（転勤等）
売却方法 期間を重視して売却をしたい
価格を重視して売却をしたい
近隣の方に知られないように売却をしたい
引渡し時期 できるだけ早くしたい
期日が決まっている
特にまだ決まっていない
売却の金額 売却希望金額がある
現在の借入金残高分は確保したい
具体的な金額はイメージできない

 

諸費用

不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安

諸費用の内訳

仲介手数料 （売買価格×3.3%）＋6万6千円
※売買価格が400万円を超える場合
売買契約時の印紙代 売買価格によって異なります。
登記関係費用 抵当権等の抹消登記費用・司法書士報酬等。
測量費用 土地・戸建取引で必要になる場合があります。
また、境界標の有無、敷地面積等により費用が異なります。
引越し費用 荷物の量や引越し先の距離によって異なります。
建物解体費用 取引条件等により必要となる場合があります。
また、費用は建物面積等諸条件により異なります。
所得税・住民税 マイホームを売却し、譲渡益が出た場合に課税されます。
税率は短期所有、長期所有により異なりますが、3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。

 

売却相談

相談では、事前に必要な書類を準備していただくと話が進みやすくなります。

必要書類

 

価格査定

相談と同時に、不動産の売却価格を決めるために価格査定をします。
不動産の「査定」とは、三煌社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることを指します。
価格査定には机上査定と訪問査定（実査定）の2種類がありますが、物件の内覧をする訪問査定が通例です。
売主様のご希望に沿った「安心」「安全」な取引を行うため、物件の内覧を基に、市況を慎重に検討した上で価格と販売方法をご提案いたします。
 

STEP2媒介契約を締結します

媒介契約を結ぶ際にすることをご説明します。
 

手順1

物件周辺状況報告書・付帯設備表を記入する

売主様と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立したときの三煌社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。
媒介契約を結ぶ際に、ご自身が把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）としてまとめて記しておきます。建物内にある設備等の故障や、不動産の付帯設備として何を置いていくかを付帯設備表と呼ばれる書類に記入します。
 

手順2

媒介契約の種類を選択する

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から媒介契約の種類を選びます。不動産を売却する理由やご自身の状況をもとに契約の種類を選びます。それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

媒介契約の種類

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
媒介契約を提携できる不動産会社の数 複数 1社のみ 1社のみ
自分で買手を見つけた場合の仲介手数料 必要 必要 仲介不可
指定流通機構レインズへの登録 任意 義務 義務
売買活動の報告頻度 任意 2週間に1回以上 1週間に1回以上

媒介契約の内容が決まり販売活動の方針を決められたら、署名・捺印をおこない、媒介契約を締結します。
 

STEP3売却活動を開始します

販売活動を開始する際にすることをご説明します。
 

手順1

買主へ物件の案内・説明をする

不動産の売却活動を開始します。
販売活動は売主様の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後、三煌社の販売促進活動が開始します。広告等を見て興味を持った人から三煌社が問い合わせを受けます。
問い合わせがあれば、購入希望者へ物件の案内・説明をおこないます。
「希望価格で売りたい」「出来るだけ早く売りたい」等売主様のご要望を実現するため、売却される不動産の情報を多くの購入希望者に伝えることが重要です。
 

手順2

購入の申し込みを受けます

内覧を経て購入意思が固まった人から三煌社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら売却活動は終了です。
 

手順3

買主からの条件交渉に対応します

購入申込者とうまく交渉を運ぶために、売主様の思いを第一に考えてサポートします。

 

STEP4買主と売買契約を締結します

売買契約で終結する際にすることをご説明します。
 

手順1

売買契約で必要書類を準備します

売買契約準備

買主様が決定したら、三煌社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、不動産売買契約を結びます。
売買契約の前に必要書類を準備します。

売買契約時に必要なもの

金銭等 仲介手数料の半金
収入印紙（売買金額により異なります）
書類等 登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）
※原本の所在を確認し、コピーをとります。
印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
住民票
本人確認種類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください）
固定資産税納税通知書
実印

 

手順2

重要事項説明の読み合わせ・売買契約書の締結

いよいよ契約です。
宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせをおこない、売買契約書を締結します。
契約では、契約書に署名の押印をおこない、用意した書類をもとにご本人確認をおこないます。
 

手順3

署名押印・本人確認・手付金の授受

すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。
手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。
売買契約は、以上の流れで完了します。

 

STEP5物件の引渡し・決済をおこなう

契約後の決済と引き渡しについてご説明します。
 

手順1

土地の確定測量を実施します

買主様への引き渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量をおこないます。
これは売却する不動産の範囲を決めるために実施するものです。確定測量には費用がかかるので、売買契約後におこないます。
 

手順2

決済・引き渡し

売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。売却価格分の代金を買主様から受け取ります。
また、売主様の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。
売主様・買主様・三煌社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに不動産の現地に赴き不動産の引渡しが行われます。
金融機関へ一括返済費用・三煌社へ仲介手数料の半金・司法書士へ登記費用を支払い、決済を完了させます。
 

手順3

抵当権抹消手続きをおこなう

物件にまだ銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備をします。金融機関に連絡すると、抵当権抹消書類の準備をしてくれます。
決済・引渡しを終えたら、不動産売却に区切りがつき、次のステップに移ります。

 

STEP6不動産売却後の確定申告

不動産売却後、売主様は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために確定申告を行う必要があります。不動産売却の翌年2月16日～3月15日の1ヶ月の間に行います。
確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。
不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行うべき手続きとなります。
まずは書類を準備していただきます。どこでどんな書類を準備すべきかをご確認ください。
 

準備する書類

確定申告書等の書類が記入できたら、税務署で手続きをおこないます。確定申告を終えたら、不動産売却は完了です。